Tre agenzie diverse, tre proposte simili, zero certezze. È la situazione in cui si trovano molti proprietari al momento di vendere casa. Prima ancora di confrontare le provvigioni o valutare la simpatia dell’agente, c’è una domanda che andrebbe posta prima di tutte: questa agenzia è regolare? Secondo i dati FIAIP 2024, operano in Italia oltre 15.200 agenzie immobiliari e 10.106 agenti iscritti. Ma non tutti quelli che si presentano come “agenti” lo sono davvero. E firmare un incarico con un operatore abusivo significa rischiare di perdere la provvigione versata, senza alcuna tutela legale. RealAdvisor permette di confrontare agenti verificati partendo dalle loro transazioni reali, ma prima serve capire cosa rende un’agenzia effettivamente regolare.
Informazione importante
Questo contenuto è fornito a titolo informativo e non sostituisce una consulenza legale. Consultare un avvocato o notaio per qualsiasi decisione giuridica vincolante.
- L’agente deve essere iscritto al REA della Camera di Commercio (verifica gratuita online)
- Servono diploma, corso di formazione e superamento dell’esame abilitante
- La polizza RC professionale è obbligatoria con massimali da 260.000€ a 1.550.000€
- Sanzioni per abusivismo: da 7.500€ a 15.000€, più conseguenze penali
- Il contratto con un agente non iscritto può essere dichiarato nullo
In questo articolo
Il quadro normativo: cosa dice la legge italiana sugli agenti immobiliari
Partiamo dal nocciolo della questione. La Legge 39/1989 è la normativa fondamentale che regola la professione di agente immobiliare in Italia. Stabilisce chi può esercitare, quali requisiti deve possedere e quali sanzioni si applicano a chi opera senza titolo.
Nel 2010, il Decreto Legislativo 59 ha modificato il sistema: il vecchio “ruolo” degli agenti è stato soppresso e sostituito dall’obbligo di iscrizione al Registro delle Imprese o al REA (Repertorio Economico Amministrativo) presso la Camera di Commercio competente. Nella mia esperienza con proprietari in fase di vendita, questa distinzione crea ancora confusione. Mi sento spesso dire: “Ma l’agente mi ha mostrato un tesserino”. Quel tesserino non basta. L’unica prova che conta è l’iscrizione REA verificabile.
15.200
agenzie immobiliari operative in Italia secondo FIAIP
Francamente, il problema non è la normativa in sé. È che molti proprietari non sanno dove guardare per verificare. E alcuni operatori ne approfittano.
Requisiti obbligatori: cosa deve avere un agente per operare legalmente
Tre elementi. Solo tre. Ma tutti e tre devono essere presenti contemporaneamente. Se ne manca uno, l’agente non è in regola, punto.
Formazione e esame abilitante: il patentino
Il percorso per diventare agente immobiliare in Italia prevede requisiti precisi, come indicato dalla Camera di Commercio delle Marche: diploma di scuola secondaria di secondo grado, frequenza di un corso di formazione specifico e superamento dell’esame presso la Camera di Commercio. Il famoso “patentino” è proprio questo: la certificazione che attesta il superamento dell’esame.
I corsi di formazione variano tra le 80 e le 200 ore a seconda della regione. Non è poco. E l’esame non è una formalità: prevede prove scritte e orali su diritto, estimo, urbanistica.
Oltre ai requisiti professionali, esistono requisiti morali: assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’economia pubblica, per furto o truffa. Sembra ovvio, ma l’ho visto ignorare più di una volta.
Iscrizione REA: il registro che conta
L’iscrizione al REA è l’unico documento ufficiale che certifica l’abilitazione all’esercizio. Dal 2012, esiste anche una Sezione Speciale dove vengono annotati gli agenti che cessano l’attività. Questo significa che un numero REA può esistere ma non essere più valido.
L’errore che vedo più spesso? Firmare l’incarico senza aver verificato nulla. Nella mia attività di consulenza con proprietari in fase di vendita (circa 80 casi all’anno tra Lombardia, Veneto ed Emilia-Romagna dal 2022), noto frequentemente che questa verifica viene semplicemente saltata. Questo dato è limitato alla mia esperienza nel Nord Italia e può variare in base all’area geografica.
La Camera di Commercio verifica ogni 4 anni la permanenza dei requisiti. Un agente regolare oggi potrebbe non esserlo più domani.
Polizza RC professionale: la garanzia obbligatoria
La Legge di Bilancio 2018 ha reso obbligatoria l’assicurazione di responsabilità civile professionale. I massimali minimi variano in base alla forma giuridica: 260.000€ per le ditte individuali, 520.000€ per le società di persone, fino a 1.550.000€ per le società di capitali.
Chi opera senza polizza rischia sanzioni da 3.000€ a 5.000€. Ma il punto non è la sanzione all’agente. Il punto è che se qualcosa va storto nella transazione e l’agente non ha copertura, il cliente resta senza tutela economica.
Segnali d’allarme: quando l’agenzia potrebbe non essere in regola
- Rifiuto di fornire il numero REA o risposte vaghe (“Ce l’ho in ufficio”)
- Assenza di targa identificativa con dati Camera di Commercio
- Provvigione richiesta in contanti senza fattura
- Impossibilità di mostrare la polizza RC professionale
- Incarico scritto su carta intestata senza dati REA
Come verificare se un’agenzia è regolare: guida pratica in 4 passaggi
L’ho già detto: la verifica è gratuita e richiede pochi minuti. Eppure quasi nessuno la fa. Prima di mostrarvi come procedere, lasciatemi raccontare cosa può succedere quando si salta questo passaggio.
Il caso di Marco: 5.400€ di provvigione a rischio
Ho accompagnato Marco, 52 anni, imprenditore di Brescia, nella vendita di un appartamento ereditato del valore di circa 180.000€. Aveva firmato un incarico esclusivo con un agente che si è rivelato non iscritto al REA. L’irregolarità è emersa solo dopo il rogito, quando l’agente ha preteso la provvigione di 5.400€. Quattro mesi di mediazione tramite la Camera di Commercio per ottenere un recupero parziale. Questo caso è rappresentativo di situazioni che ho seguito personalmente nel Nord Italia.
La prima cosa da fare, sempre: chiedere il numero REA e verificarlo online. Ci vogliono 2 minuti e può evitare mesi di problemi.
I 4 controlli da fare prima di firmare l’incarico
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Richiedere il numero REA
Al primo contatto con l’agenzia, chiedete esplicitamente il numero di iscrizione REA del titolare e dell’eventuale collaboratore che vi segue. Un professionista serio lo fornisce senza esitazioni.
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Verifica online gratuita
Accedete al portale www.registroimprese.it e inserite nome/cognome del titolare o ragione sociale. La consultazione base è gratuita e mostra lo stato dell’iscrizione.
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Visura camerale se necessario
In caso di dubbi, richiedete una visura camerale completa. Costa tra 5€ e 7€ e fornisce tutti i dettagli sull’attività, compresa la data di iscrizione e eventuali annotazioni.
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Firma solo dopo conferma
Non firmate nessun incarico finché non avete conferma scritta dell’iscrizione attiva. Se scoprite irregolarità dopo aver firmato, potete segnalare all’AGCM.
Quanto alle sanzioni per chi opera abusivamente, secondo la Camera di Commercio di Genova l’articolo 8 della Legge 39/89 prevede sanzioni amministrative da 7.500€ a 15.000€. Per il reato penale di esercizio abusivo della professione (art. 348 CP), si rischia da 6 mesi a 3 anni di reclusione e multe da 10.000€ a 50.000€.
Ma attenzione alla trappola classica: le sanzioni colpiscono l’agente abusivo, non tutelano automaticamente voi. Se avete già pagato la provvigione, dovrete comunque agire per vie legali per recuperarla. Per questo chi desidera approfondire tutti gli aspetti della transazione può consultare risorse sulla diagnosi immobiliare per evitare sorprese spiacevoli.
RealAdvisor: confrontare agenti verificati con trasparenza
Verificare che un agente sia iscritto al REA è necessario. Ma non basta. Tra migliaia di professionisti regolarmente abilitati, come scegliere quello giusto per il vostro immobile, nella vostra zona, con la vostra tipologia di vendita?
RealAdvisor risponde esattamente a questa domanda. La piattaforma consente di confrontare agenti immobiliari partendo da dati concreti: le transazioni effettivamente concluse nel vostro codice postale, le recensioni lasciate da venditori reali, l’expertise specifica per tipologia di bene.
Il funzionamento è diretto. Inserite la vostra città o codice postale per visualizzare gli agenti attivi nella zona. Per ciascuno, RealAdvisor mostra le vendite passate verificate, i prezzi ottenuti, i feedback di chi ha già venduto con loro. Potete contattare direttamente l’agente e richiedere una valutazione gratuita del vostro immobile, senza impegno.
Quello che cambia rispetto al passaparola tradizionale è la trasparenza sui risultati reali. Non basate la scelta sulla simpatia o sul volantino nella cassetta delle lettere. La vedete nero su bianco: quante case ha venduto quell’agente nel vostro quartiere, a quale prezzo medio, cosa ne pensano i venditori precedenti. RealAdvisor offre questo confronto gratuitamente, permettendovi di decidere con i dati in mano.
Le vostre domande sulla regolamentazione delle agenzie immobiliari
Il contratto firmato con un agente non iscritto è valido?
La giurisprudenza consolidata prevede la nullità del contratto di mediazione stipulato con agente privo di iscrizione REA. Questo significa che l’agente abusivo non ha diritto alla provvigione. Tuttavia, recuperare somme già versate richiede un’azione legale specifica.
La verifica REA è davvero gratuita?
Sì, la consultazione base sul portale registroimprese.it è gratuita. Permette di verificare se un’agenzia o un agente sono effettivamente iscritti e se l’iscrizione è attiva. Per una visura camerale dettagliata, il costo è di circa 5-7€.
Un agente regolare può comunque comportarsi scorrettamente?
L’iscrizione REA certifica l’abilitazione, non la correttezza professionale. Per comportamenti scorretti di agenti regolari (pubblicità ingannevole, clausole vessatorie, pratiche aggressive), potete segnalare all’AGCM, l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato.
Come posso verificare se l’agente ha la polizza RC?
Potete chiedere direttamente all’agente di mostrarvi il certificato di polizza. Un professionista serio non avrà problemi a farlo. Il documento deve indicare i massimali (minimo 260.000€ per ditte individuali) e la validità temporale della copertura.
Cosa rischio se ho già firmato con un’agenzia irregolare?
Se non avete ancora versato la provvigione, non siete tenuti a pagarla. Se l’avete già versata, dovrete agire per vie legali per il recupero. In entrambi i casi, segnalate alla Camera di Commercio competente e valutate una consulenza legale per quantificare eventuali danni.
Precisazioni sulla normativa agenti immobiliari
- Questo contenuto non sostituisce una verifica diretta presso la Camera di Commercio competente
- Le sanzioni e gli importi indicati possono variare in base agli aggiornamenti normativi
- Ogni situazione contrattuale richiede una valutazione specifica da parte di un legale
Per casi complessi (contenziosi in corso, transazioni di valore elevato, situazioni con più parti coinvolte), consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare.
Il prossimo passo per vendere in sicurezza
Da fare prima di firmare qualsiasi incarico
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Chiedere il numero REA all’agenzia contattata
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Verificare l’iscrizione attiva su registroimprese.it (2 minuti)
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Confrontare transazioni e recensioni su RealAdvisor
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Richiedere valutazione gratuita prima di impegnarsi
La regolamentazione esiste per proteggervi. Ma nessuna legge può sostituire i 2 minuti necessari a verificare con chi state per firmare. Ora avete gli strumenti per farlo.